参照元： 借地上の建物の建替え、増改築できる？ - 鎌倉の弁護士 鎌倉総合法律事務所
借地上の建物の増改築は、所有者が自由に行うことができます。ただし、契約時に増改築などを制限する取り決めを交わしている場合には、地主の承諾が必要です。建替えや増改築に関して地主の許可が必要な場合、その承諾料の相場は、更地価格の2～5％程度とされています。
基本的に、借地上の建物は自由に増改築が可能です。更新前なら建替えもできます。
ただし、契約時に定めた条件に改築や増築を制限する条項がある場合は、その範囲内での限定的に可能ということになります。この制限の範囲内を出る増改築には、地主の承諾が必要です。借地条件とは異なる建物を建て直す場合にも、地主の承諾が必要とされます。
借地上の建物の増改築について
上にも述べた通り、借地上の建物の増改築はその所有者の自由です。老朽化を理由に改築したい場合、またその他の理由で増築したり、丸ごと立て替えるということも可能です。
ただし、契約時に、地主と増改築について何か制限を取り決めた場合は、その範囲を出る増改築は、地主の承諾なくできません。また借地契約の更新後、その存続期間を超えて存続する建物の建替えに関しても、地主に許可を得なければできないことになっています。
建替えの際には、計画している建物を新たに建造する予定があることを、地主に通知しておくことを忘れてはいけません。明確な承諾の返事がなかった場合も、地主がその通知から異議を述べ立てなかった場合には、承諾があると見なされ、建替えすることが可能です。
地主の承諾が得られたら、その承諾のあった日、または建物が築造された日の、いずれか早い方の日から、最低20年間存続することになります。元の契約の残存期間がこれよりも長いとき、また当事者同士でそれより長い期間を定めた場合には、その期間が残存期間となります。
更新後、地主に承諾なく建替えを行った場合には、借地契約の解約を申し入れられる可能性があります。そのため、更新後に存続期間を超える建物の建替えを行う場合は、必ず土地の所有者の承諾、それに代わる裁判所の許可を得なければならないのです。
建替え・増改築の承諾料はどれくらい？
地主の許可が必要とされる建替え・増改築については、承諾料を支払うことで、話がまとまりやすくなります。この承諾料の相場は、基本的に更地価格の2～5％とされています。
もちろんケースバイケースですが、全面改築の場合は更地価格の3％以上、全面未満の改築であれば3％未満――のようです。このあたりは、地主と慎重に交渉したいところです。
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